নিউইয়র্কারদের প্রধান উদ্বেগ বাড়ি ভাড়া। কারণ তাদের আয়ের দুই তৃতীয়াংশই ব্যয় হয়ে যায় অতি ব্যয়বহুল নগরীতে। বাড়ি ভাড়া নিয়ে বিশ্লেষণ ও বাড়ি ভাড়া স্থির করার দায়িত্বে ন্যস্ত নিউইয়র্ক সিটি প্যানেল, যেটি রেন্ট গাইডলাইস বোর্ড নামে পরিচিত, তাদের প্রাথমিক ভোটে বাড়ি ভাড়া বৃদ্ধির পক্ষে ভোট দিয়েছেন।

এতে দেখা যাচ্ছে যে প্রায় ২ মিলিয়ন বা ২০ লাখ বাড়ির ভাড়া অন্তত ৬ শতাংশ হারে বৃদ্ধি পাবে। ২০১৩ সালের পর রেগুলেটরি বাড়ির ক্ষেত্রে এটি বাড়ি ভাড়ার সর্বোচ্চ হার বলে নিউইয়র্ক টাইমস এক রিপোর্টে উল্লেখ করেছে। প্যানেলের পক্ষ থেকে বাড়ি মালিক ও ভাড়াটে উভয় পক্ষের কাছ থেকে ভাড়া বৃদ্ধি সংক্রান্ত প্রস্তাব চাওয়া হয়। ভাড়াটেরা যে প্রস্তাব করেছিলেন তা প্যানেলের আপাত বৃদ্ধির তুলনায় অনৈক বেশি ছিল। ফলে বাড়ি মালিকরা মাত্র ৬ শতাংশ বৃদ্ধিও প্রস্তাবে নাখোশ হয়েছেন। ভাড়াটেরাও খুশি হননি, কারণ তাদের সীমিত আয় কোভিড পরবর্তী দ্রব্যমূল্য বৃদ্ধির সঙ্গে আদৌ সঙ্গতিপূর্ণ নয়। প্যানেলের প্রস্তাবিত ভাড়া আগামী মাসে আনুষ্ঠানিকভাবে অনুােদন করা হবে।

প্রস্তাব অনুযায়ী প্রচলিত বাড়ি ভাড়া বৃদ্ধির বিধির আওতায় এক বছরের লিজের ক্ষেত্রে ভাড়া বাড়বে ২ থেকে ৪ শতাংশ, দুই বছর মেয়াদী লিজের ক্ষেত্রে ৪ থেকে ৬ শতাংশ। রেন্ট গাইডলাইন্স বোর্ড সাবেক মেয়র বিল বাজিও’র ভাড়া বৃদ্ধি করেছে ভাড়ার ক্ষেত্রে যে অসমতা রয়েছে তা হ্রাস করার জন্য। ব্লাজিও কর্তৃক কার্যকরভাবে নিয়ন্ত্রিত এই বোর্ড গত আট বছরের মধ্যে চার বছর ভাড়া স্থির পর্যায়ে রাখার পক্ষে ভোট দিয়েছিল। নতুন মেয়র এরিক অ্যাডামস তার নির্বাচনী প্রচারণাকালে ভাড়া স্থির রাখা নিয়ে সন্দেহ পোষণ করেন এবং বাড়ি মালিকদের অননুয়ে সহানুভূতি প্রদর্শন করেন। এর পেছনে আরেকটি কারণও ছিল, তার নির্বাচনী প্রচারণায় সিটির রিয়েলটররাই ছিল অ্যাডামের সবচেয়ে বড় তহবিল যোগানদাতা।

তার প্রতিফলন ঘটেছে সিটির রিয়েলদের প্রতি সিটির উদার মনোভাবের মধ্যে। এরিক অ্যাডামস বলেছেন, অনেক বাড়ি মালিক প্যানেলের সিদ্ধান্তের অপেক্ষা না করে নিজেদের উদ্যোগে এক বছরের লিজের ক্ষেত্রে ভাড়া বৃদ্ধি করেছিল ৪.৫ শতাংশ এবং দুই বছরের লিজে ৯ শতাংশ পর্যন্ত, যা তাদের পক্ষ থেকে করা সঠিক হয়নি। এজন্য তিনি রেন্ট গাইডলাইন্স বোর্ডকে নির্দেশ দিয়েছিলে ভাড়া বৃদ্ধির মধ্যে ভারসাম্য আনার জন্য।

প্যানেলের ভোটের পর মেয়র এরিক অ্যাডাম এক বিবৃতিতে বলেন, প্যানেল ভাড়া বৃদ্ধির হার কমিয়ে আনার পক্ষে ভোট দিয়েছে, এটি একটি শুভ লক্ষণ। কিন্তু মুদ্রাস্ফীতি এবং অন্যান্য অর্থনৈতিক কারণে বাড়ি ভাড়া এবং জীবনযাত্রার অন্যান্য ব্যয় বৃদ্ধি পায়, তখন সরকারকে এ ব্যাপারে অবশ্যই সহায়তার জন্য এগিয়ে আসতে হবে। এই লক্ষ্যে আমি আরও উদার হাউজিং ভাউচার প্রোগ্রামের জন্য লড়ে যাচ্ছি, এবং একই সঙ্গে আর্নড ট্যাক্স ক্রেডিট ইনকাম ও চাইল্ডকেয়ারের ক্ষেত্রে লক্ষ্যণীয় বিনিয়োগ বৃদ্ধি করার চেষ্টা চালাচ্ছি।

উল্লেখ্য, ২০১৩ সালে ব্লাজিও’র মেয়াদে এক বছরের লিজে ৪ শতাংশ এবং ২ বছরের লিজে ৭.৭৫ শতাংশ বাড়ি ভাড়া বৃদ্ধি করা হয়েছিল। গত বৃহস্পতিবার ভার্চুয়াল সভায় রেন্স গাইডলাইন্স বোর্ড ৫-৪ ভোটে তাদের বাড়ি ভাড়ার প্রস্তাব প্রাথমিকভাবে পাস করে। ভোটের আগে বাড়ি মালিকদের প্রতিনিধিরা বলেন যে ভাড়া বৃদ্ধি তাদের প্রস্তাবের চেয়ে অনেক কম এবং ভাড়াটেদের প্রতিনিধিরা বোর্ডের বাড়ি ভাড়ার প্রস্তাবে সন্তোষ ব্যক্ত করেন। তবে ধারণা করা হচ্ছে, বোর্ডের প্রস্তাব অনুমোদিত হওয়ার আগেই বাড়ি মালিকরা তাদের প্রতিবাদের পাশাপাশি লবিং জোরদার করবে, যাতে ভাড়া বৃদ্ধি তাদের চাহিদা অনুসারে স্থির করা হয়।

নিউইয়র্ক সিটিতে ২০ লাখের অধিক সংখ্যক মানুষ রেস্ট স্ট্যাবিলাইজড বাড়িতে বাস করেন, যে সংখ্যা ডালাস বা ফিলাডেলফিয়া সিটির জনসংখ্যার চেয়ে বেশি তারা, বিশেষ করে নিউইয়র্ক সিটির মাঝারি আয়ের বাসিন্দারা বার্ষিক ৬৭ হাজার ডলার আয় করেন। নিম্ন আয়ের লোকদের অবস্থা আরো শোচনীয়। ফলে করোনা মহামারীর সময় অসংখ্য ভাড়াটে ঠিকমত বাড়ি ভাড়া পরিশোধ করতে পারেনি এবং অনেকে আদৌ ভাড়া দিতে পারেনি। এটি বাড়ি মালিকদের জন্যও কঠিন হয়ে দাঁড়িয়েছে। অনেক হাউজিং কোর্টে মামলা দায়ের করেছে ভাড়াটে উচ্ছেদের পক্ষে রায় লাভ করার জন্য। বাড়ি থেকে ভাড়াটে উচ্ছেদ রহিতকরণ আদেশের মেয়াদ শেষ হওয়ার পর হাউজিং কোর্টেগুলো অনাদায়ী ভাড়ার কারণে ভাড়াটের উচ্ছেদ করার পক্ষে রায় দিতে শুরু করেছে এবং এর ফলে ভাড়াটেরাও বেকায়দায় পড়েছে যে তারা সহসা কোথায় বাড়ি খুঁজে পাবে। তদুপরি বর্ধিত ভাড়ায় তাদের পক্ষে প্রাইভেট বাড়িতেও ভাড়া নেয়া সম্ভব হবে না।

বাড়ি মালিক ও তাদের প্রবক্তারা যুক্তি দেখাচ্ছেন যে বেড়ে চলা মুদ্রাস্ফীতি ও জ্বালানি, কর্মী ও বাড়ি রক্ষণাবেক্ষণের ব্যয় বিপুল পরিমাণে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা মোকাবিলার জন্য তাদের বাড়িভাড়া বৃদ্ধি জরুরী হয়ে পড়েছে। ২০১৯ সালে সিটি ভাড়াটে প্রটেকশন আইন পাস করেছে, যার মধ্য দিয়ে বাড়ি মালিকদের ভাড়া বৃদ্ধির ওপর নিয়ন্ত্রণ আরোপ করা হয়েছে। কিন্তু কোনো অ্যাপার্টমেন্ট যদি খালি থাকে তখনও ব্যয় মেটানো কঠিন হয়ে ওঠে। রেন্ট স্ট্যাবিলাইজেশন এসোসিয়েশনের প্রেসিডেন্ট জোসেফ স্ট্রাসবার্গ প্রস্তাবিত বাড়ি ভাড়া বাড়ি মালিকদের বর্ধিত ব্যয় মেটানোর ক্ষেত্রে একেবারেই অপ্রতুল।
বোর্ডের উচিত ক্রমবর্ধমান মুদ্রাস্ফীতি, প্রপার্টি ট্যাক্স, ওয়াটার বিল, হিটিং বিল এবং অন্যান্য পরিচালন ব্যয় বিবেচনা করে ভাড়া বৃদ্ধি যৌক্তিক পর্যায়ে নিয়ে আসা। বোর্ডে বাড়ি মালিকদের প্রতিনিধি রবার্ট এহরলিচ, যিনি বোর্ডের প্রস্তাবের বিরুদ্ধে ভোট দিয়েছেন, তার মতে, হাউজিং এর একটি ব্যয় আছে। আমাদের নিশ্চিত করতে হবে যে, একটি ভবন থেকেই বিল্ডিং এর সামগ্রিক ব্যয় মেটানো সম্ভব হয়। আমরা যদি তা করতে না পারি, তাহলে বহু বাড়ি সময়ের ব্যবধানে ব্যবহারের অনুপযোগী হয়ে পড়বে। বোর্ডে ভাড়াটেদের প্রতিনিধি সিটির ব্রঙ্কস বরোতে বসবাসকারী শেলা গর্সিয়া বলেছেন যে বহু ভাড়াটে উচ্ছেদের হুমকির মধ্যে পড়েছে, তারা যদি উচ্ছেদ হন, তাহলে এমন ব্যবস্থা করা উচিত যাতে তারা উচ্ছেদ হওয়ার পর বোর্ডে যারা ভাড়া বৃদ্ধিকে সমর্থন করছেন তাদের সঙ্গে বসবাসের জন্য যেতে পারেন। কারণ বহু ভাড়াটে এমনও আছে যাদের জন্য ২ শতাংশ ভাড়া বৃদ্ধিও বিপর্যয়কর। উল্লেখ্য. সিটি মেয়রের মনোনীত রেন্ট রেগুলেশনস বোর্ডেও ৯ সদস্যের মধ্যে ৫ জন জনপ্রতিনিধি, দু’জন বাড়ি মালিকদের প্রতিনিধি এবং দু’জন ভাড়াটেদের প্রতিনিধি।

সানিসাইডে রেন্ট স্ট্যাবিলাইজড স্টুডিয়ো অ্যাপার্টমেন্টে থাকেন ডেনিস রডরিগো, তিনি বলেন যেকোনো বৃদ্ধি অসহনীয়। ৫৬ বছর বয়সী ডেনিসা একজন প্রাইভেট ডাক্তারের অফিসে চাকুরি করতে মেডিক্যাল অ্যাসিষ্ট্যান্ট হিসেবে। করোনা ভাইরাস মহামারী যখন চরমে, ২০২০ সালে তার অফিস বন্ধ হয়ে যায়। তিনি আর কোনো চাকুরি পাননি এবং এখনও চাকুরির সন্ধান করছেন। তার মাসিক বাড়ি ভাড়া ছিল ১,০৫০ ডলার, ২০২০ এর এপ্রিলের পর তার পক্ষে কখনও সম্পূর্ণ ভাড়া পরিশোধ করা সম্ভব হয়নি। প্যানডেমিক রেন্ট রিলিফ প্রোগ্রাম থেকে তিনি ৯,০০০ ডলার সহায়তা লাভ করেছেন। এখনও তার প্রায় ১০,০০০ ডলার বাড়িভাড়া বাকি পড়ে আছে। অতএব যেকোনো প্রান্তিক ভাড়া বৃদ্ধি তার পক্ষে বহন করা অসম্ভব হয়ে পড়বে এবং তাঁর দেনার পরিমাণ বৃদ্ধি করবে। আমার পক্ষে যা সম্ভব আমি এখন তা পরিশোধ করছি আমার সঞ্চয় থেকে। কিন্তু এর পর আমি কী করবো।

রেন্ট স্টেবিলাইজেশন ব্যবস্থা চালু হয়েছিল ১৯৬৯ সালে, যা অ্যাফোর্ডেবল হাউজিং এর প্রধান উৎস। মাঝারি আয়ের মানুষের জন্য এসব অ্যাপার্টমেন্টে ভাড়া ১.২৬৯ ডলার, যা যেসব অ্যাপাটমেন্টে ভাড়া নিয়ন্ত্রণের সুযোগ নেই সেখানে ১,৭০০ ডলার। বর্তমানে সিটিতে ১০ লাখের বেশি রেন্ট স্টেবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্ট আছে, যা সিটির ভাড়া অ্যাপার্টমেন্টে প্রায় অর্ধেক। এসব অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়াটেদের ৪০ শতাংশের বেশি হিসপানিক, ২০ শতাংশের বেশি কৃষ্ণাঙ্গ, মাঝারি আয়ের এসব ভাড়াটেদের মাসিক আয় বার্ষিক ৪৪ হাজার ডলারের মধ্যে।