নিউইয়র্ক সিটিতে অ্যাফোর্ডেবল হাউজিং বা সিটির বাসিন্দাদের ব্যয়সাধ্যের মধ্যে যে অ্যাপার্টমেন্টগুলো রয়েছে, সেগুলো রেন্ট-রেগুলেটেড অ্যাপার্টমেন্ট হিসেবেও পরিচিত এবং এ ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা প্রায় ১০ লাখ। সরকারিভাবে এসব অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়া নিয়ন্ত্রণের ব্যবস্থা যেমন আছে, তেমনি যারা এসব অ্যাপার্টমেন্টে বসবাস করেন তাদের অধিকার সংরক্ষণের প্রয়োজনীয় চাবিকাঠিও রয়েছে। যদিও কোন অব্যবস্থার প্রতিকার ও ভাড়া বৃদ্ধি ঠেকানোর জন্য যারা অ্যাপার্টমেন্টগুলোতে বাস করেন তাদের ভূমিকাই মূখ্য, কিন্তু বাস্তবে এ পদ্ধতি জটিল এবং নিয়ম মেনে প্রতিকারের ব্যবস্থা করা কঠিন হয়ে উঠে। সেজন্য অ্যাপার্টমেন্টের বাসিন্দাদেরকে ভালোভাবে উপলব্ধি করতে হবে সকল বিষয়। রেন্ট রেগুলেটেড অ্যাপার্টমেন্টের দুই ধরনের রেগুলেশন আছে: ‘রেন্ট ষ্ট্যাবিলাইজেশন’ ও ‘রেন্ট কন্ট্রোল’। দুটি পদ্ধতিই ভাড়াটেদের স্বার্থে, যাতে তারা বড় ধরনের কোন ভাড়া বৃদ্ধির মুখে না পড়েন এবং অ্যাপার্টমেন্ট থেকে উচ্ছেদের কবলে পড়তে না হয়। কেউ যদি ১৯৭১ সালে কোন ‘রেন্ট কন্ট্রোলড’ অ্যাপার্টমেন্টে উঠে থাকেন, তাহলে এটাও সম্ভব যে বাসিন্দার অগোচরেই সেটি ‘রেন্ট ষ্ট্যাবিলাইজড’ অ্যাপার্টমেন্টে রূপান্তরিত হয়েছে এবং এসব ঘটেছে সাধারণত ওইসব অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং এর ক্ষেত্রে যেগুলো ১৯৭৪ সালের আগে নির্মিত হয়েছে এবং যেসব ভবনে ৬ বা ততোধিক ইউনিট রয়েছে। এই অ্যাপার্টমেন্টগুলো ট্যাক্স ব্রেক এর সুবিধা পেয়ে থাকে অর্থ্যাৎ এসব ইউনিটের ভাড়া প্রতিবছর রেন্ট গাইডলাইনস বোর্ড কর্তৃক বৃদ্ধি পেতে পারে শতাংশের হিসেবে এবং চলতি বছর এক বছরের লিজের ক্ষেত্রে এই বৃদ্ধি ১.২৫% দুই বছরের লিজের ক্ষেত্রে ২%। কোনটি রেন্ট স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্ট তা নিশ্চিত হতে ডিভিশন অফ হাউজিং এন্ড কমিউনিটি রিনিউয়্যাল থেকে খোঁজ নেয়া যেতে পারে।

কোন ভাড়াটে যদি রেন্ট ষ্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্ট ছেড়ে যান, তাহলে নতুন কাউকে ভাড়া দিতে অ্যাপার্টমেন্ট মালিক পূর্বের ভাড়ার চাইতে ২০% অধিক ভাড়া বৃদ্ধি করতে পারে এবং এর সাথে অ্যাপার্টমেন্ট উন্নয়নের ব্যয় হিসেবে ব্যয়ের এক চতুর্থাংশ অথবা এক ষষ্ঠাংশ নিতে পারে। যদি ধার্যকৃত ভাড়া ও উন্নয়নের জন্য দাবীকৃত অর্থ অধিক মনে হয়, তাহলে সেক্ষেত্রে ভাড়াটে ডিভিশন অফ হাউজিং এন্ড কমিউনিটি রিনিউয়্যাল এ আপত্তি জানাতে পারে। আপত্তির নিস্পত্তি হতে হবে ভাড়া বৃদ্ধির চার বছরের মধ্যে।

অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়া বৃদ্ধি যদি নিয়ন্ত্রণের বাইরে চলে যায়, (বর্তমানে গড় ভাড়া ২,৭৩৩.৭৪ ডলার) এবং রেগুলেটেড ভাড়াটে অ্যাপার্টমেন্ট ছেড়ে দেন, এবং যারা ভাড়া বৃদ্ধি বহন করতে অক্ষম সেক্ষেত্রে সেই বৃদ্ধি তখনো পরিচালিত হবে সিটি কর্তৃক। কেউ অ্যাপার্টমেন্ট ছেড়ে দিলে খালি অ্যাপার্টমেন্ট উন্মুক্ত বাজারে প্রবেশ করবে এবং ভাড়া ধার্য হবে প্রতিযোগিতামূলকভাবে। এছাড়া রয়েছে প্রিফারেন্সিয়াল রেন্ট বা অগ্রাধিকার ভিত্তিক ভাড়া, অ্যাপার্টমেন্ট মালিক ভাড়াটেকে একটি নির্দিষ্ট মেয়াদ পর্যন্ত স্বল্প ভাড়ায় দিতে পারে। যেসব এলাকায় অ্যাপার্টমেন্টের উন্নয়ন ও সংস্কার কাজ চলে অ্যাপার্টমেন্ট মালিকরা সেখানে বিদ্যমান ভাড়াটেদেরকে ডিসকাউন্ট দিতে পারে। তবে তা প্রকৃত অর্থেই ডিসকাউন্ট কিনা তা জানার জন্য ভাড়াটে অ্যাপার্টমেন্ট মালিকের কাছে অ্যাপার্টমেন্টটির ভাড়ার ইতিহাস জানতে চাইতে পারেন। যদি তার কাছে অতিরিক্ত ভাড়া দাবী করা হয়ে থাকে তাহলে তিনি ডিভিশন অফ হাউজিং এন্ড কমিউনিটি রিনিউয়্যাল এ তার অভিযোগ দায়ের করতে পারেন।

অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার বিধি

অ্যাপার্টমেন্ট মালিক যখন বড় ধরনের সংস্কার কাজে হাত দেন তখন তাদেরকে অবশ্যই সিটির বিল্ডিংস ডিপার্টমেন্টের অনুমোদন সংগ্রহ করতে হবে। এবং এ অনুমোদন যাচাই করা যেতে পারে সিটির ষষষ.ভহড.থমশ/ঠধ্র ওয়েবসাইটে। তাতে পাওয়া যাবে ইঞ্জিনিয়ার ও আর্কিটেক্টদের নাম ও সংস্কার কাজের ধরন। ভবনে ভাড়াটে আছে কিনা সে সম্পর্কিত তথ্যও এতে সন্নিবেশিত থাকবে। যদি সংস্কার কাজের অনুমোদন না নিয়ে বলা হয়ে থাকে যে অনুমোদন নেয়া হয়েছে, অনুমোদন ছাড়া কাজ করলে এবং কাজে স্বাভাবিক সময়ের বাইরে (সাপ্তাহিক কাজের দিনের সকাল ৭টা থেকে সন্ধ্যা ৬টা) কাজ করা হলে ভাড়াটে ৩১১ কল করতে পারেন। প্রয়োজনে তারা সংশ্লিষ্ট বিভাগে অসময়ে সংস্কার কাজের ভিডিও বা ছবিও পাঠাতে পারেন। ভাড়াটে থাকা অবস্থায় নির্মাণ বা সংস্কার কাজ করতে হলে মালিককে অবশ্যই বিল্ডিংস ডিপার্টমেন্টে টেন্যান্ট প্রটেকশন প্ল্যান ফাইল করতে হবে। ভাড়াটে যদি মালিক কর্তৃক হয়রানির সম্মুখীণ হয়, তাহলে ভাড়াটে হাউজিং কোর্টে অ্যাপার্টমেন্ট মালিকের বিরুদ্ধে মামলা করতে পারেন। ভাড়াটেরা সংগঠিত থাকলে মালিকের অন্যায়ের বিরুদ্ধে লড়া সহজ হয়। বিকল্প হিসেবে রেগুলেটেড ভাড়াটেরা ডিভিশন অফ হাউজিং এন্ড কমিউনিটি রিনিউয়্যাল এ অভিযোগ করতে পারেন এবং ভাড়াটেদের আপত্তি যদি একাধিক ও অভিন্ন হয় তবে সেক্ষেত্রে তারা টেন্যান্ট হ্যারাসমেন্ট প্রিভেনশন টাস্ক ফোর্সের কাছে তাদের অভিযোগ দাখিল করতে পারেন।

কোন ভাড়াটেকে যদি অ্যাপার্টমেন্ট ছাড়ার জন্য নোটিশ দেয়া হয় তাহলে ভাড়াটের উচিত বিষয়টি মামলায় গড়ানোর আগেই মালিকের সাথে আলোচনা করে নিস্পত্তি করা। ভাড়াটে যদি নিশ্চিত থাকেন যে মালিকের কাছে তার কোন বকেয়া পাওনা নেই, তাহলে তিনি মালিকের দাবীর অসারতা প্রমাণ করতে পাওনা পরিশোধের রশিদ প্রদর্শন করতে পারেন। ভাড়াটের বিরুদ্ধে মামলা হলে তাকে হাউজিং কোর্টের প্রশ্নের জবাব দিতে হবে। জবাব না দিলে উচ্ছেদের আদেশ আসতে পারে কোর্ট থেকে এবং মালিক সেই সুযোগ গ্রহণ করবে অবিলম্বে। ভাড়াটেদের অনেকগুলো গ্রুপ রয়েছে যারা সহজ সরল ভাড়াটেকে তার অধিকার বুঝতে এবং আইনি সহায়তার প্রয়োজন এটর্নি খুঁজে পেতে, এমনকি রেন্টাল অ্যাসিষ্ট্যান্স কর্মসূচির সন্ধান দিতে পারে। হাউজিং কোর্ট কী ধরনের সহায়তা দিতে পারে সে সম্পর্কে জানতে হাউজিং কোর্টের ওয়েবসাইট ভিজিট করা আবশ্যক। সিটি কাউন্সিলম্যানরাও ভাড়াটেদের সংগঠনের খোঁজ দিতে পারেন। গতবছর সিটি একটি আইন পাস করেছে যে, নিউইয়র্কে বসবাসকারী যার বার্ষিক আয় ২৪,২৮০ ডলারের কম (অথবা চারজনের পরিবারে ৫০,০০০ ডলার) তাকে বিনামূল্যে আইনি সহায়তা দেয়া হবে।